Студия, однушка или евродвушка под сдачу: что выгоднее в 2026
Студии и однушки покупают чаще всего, а рынок аренды ими уже насыщен. Разбираем на данных ДОМ.РФ и РБК, какой формат даёт доходность и как проверить квартиру до покупки.
Для инвестора формат квартиры — главное решение после выбора города. Студия стоит дешевле и даёт больше процентов на вложенные деньги «на бумаге». Однушка проще в перепродаже. Евродвушка (двухкомнатная с большой кухней-гостиной) привлекает пары и семьи. Ниже — что говорят свежие данные о ставках, окупаемости и спросе, и как проверить конкретную квартиру.
Коротко. По данным ДОМ.РФ (май 2026) средняя ставка аренды: студия 35 тыс. ₽, однушка 36 тыс. ₽, двушка 57 тыс. ₽. Студий и однушек в аренде уже 57% всего предложения, и сдавать их стало дольше. Однокомнатная квартира в миллионниках окупается в среднем за 17 лет (РБК), а в Москве и Петербурге — за 24–25. Выигрывает не формат «вообще», а квартира с понятным покупателем, близким транспортом и ценой входа, при которой сходится ваша цифра.
Что происходит с рынком аренды в 2026 году
Аналитики ДОМ.РФ зафиксировали в первом квартале 2026 года рекордное за шесть лет число объявлений об аренде: рост 34%, около 128 тыс. квартир. Больше всего прибавили студии: в мае их выставлено 18,4 тыс., на 50% больше, чем год назад, а однушек 54,1 тыс. (+35%). При этом средние ставки стоят на месте или слегка снижаются, а срок поиска арендатора вырос на 4–6 дней относительно 2025 года.
| Формат | Средняя ставка, ₽/мес. | За год | Объявлений в аренде |
|---|---|---|---|
| Студия | 35 000 | −2% | 18,4 тыс. (+50%) |
| Однокомнатная | 36 000 | без изменений | 54,1 тыс. (+35%) |
| Двухкомнатная | 57 000 | −4% | рост 15–25% за год |
| Трёхкомнатная | 101 000 | без изменений | рост 15–25% за год |
Источник: ДОМ.РФ по публикации РБК Недвижимость от 25 мая 2026 года. Средние ставки предложения по России; в вашем городе и районе они будут другими.
Вывод простой: компактное жильё покупают массово (его проще и дешевле купить), поэтому конкуренция среди собственников выше. Риелтор, чьи оценки приводит 360.ru (июнь 2026), называл около двух недель на поиск арендатора летом 2025 года и от месяца до двух в 2026 году для Москвы и области. Это мнение одного специалиста, а не статистика, но направление совпадает с данными ДОМ.РФ.
Окупаемость по городам: сколько лет возвращаются деньги
РБК Недвижимость на данных «Авито Недвижимости» посчитала окупаемость однокомнатных квартир на вторичном рынке: цена покупки, делённая на годовую аренду. Налоги, ремонт и простой в расчёт не входят, поэтому реальный срок будет больше.
| Город | Окупаемость, лет | Изменение за год |
|---|---|---|
| Красноярск | 15,1 | +0,7 |
| Волгоград | 15,6 | +0,9 |
| Пермь | 15,7 | +1,7 |
| Челябинск | 16,2 | +1,8 |
| Омск | 16,3 | +0,9 |
| Ростов-на-Дону | 16,7 | +0,8 |
| Воронеж | 19,1 | +1,2 |
| Нижний Новгород | 19,8 | +2,7 |
| Казань | 22,8 | +2,7 |
| Санкт-Петербург | 23,7 | +2,9 |
| Москва | 24,7 | +4,2 |
Источник: РБК Недвижимость на данных «Авито Недвижимости», 3 июня 2026 года, начало мая 2026. В среднем по миллионникам: 17 лет, доходность 5,9% годовых; средняя цена 5,2 млн ₽, средняя ставка 25,5 тыс. ₽ в месяц. В статье приведены только эти 11 городов.
Важная деталь: чем дороже город, тем длиннее окупаемость. В Москве однушка стоит в среднем 17,9 млн ₽ при аренде около 60 тыс. ₽, и на «ренту» уходит почти четверть века. В региональных городах цена входа ниже, а доходность выше, но выше и риски ликвидности. Если вы присматриваете новостройку в Ростове или Краснодарском крае, сравнивайте конкретные ЖК с ценами и сроками сдачи.
Проверка квартиры за пять минут
Прежде чем сравнивать форматы, посчитайте конкретный вариант. Нужны три числа: цена покупки с ремонтом, реальная ставка аренды в этом доме и месяцы простоя в году.
Доходность до налога = (аренда в месяц × (12 − месяцы простоя)) ÷ цена покупки с ремонтом. Окупаемость в годах — обратная величина. Ставку берите из 10–15 объявлений о сдаче похожих квартир в том же доме или квартале, а не из средней по городу.
Условный пример. Ставки взяты из данных ДОМ.РФ, цены покупки мы задали сами для иллюстрации: в вашем городе они будут другими. Простой не учтён.
| Формат | Цена с отделкой (условно), млн ₽ | Аренда, ₽/мес. | Окупаемость, лет | Доходность до налога |
|---|---|---|---|---|
| Студия, 26 м² | 5,2 | 35 000 | 12,4 | 8,1% |
| Однокомнатная, 38 м² | 7,2 | 36 000 | 16,7 | 6,0% |
| Двухкомнатная, 56 м² | 10,4 | 57 000 | 15,2 | 6,6% |
Иллюстрация AELITA: цены условные, ставки из ДОМ.РФ (май 2026). Налог на доходы, простой и обслуживание не учтены.
Что видно. Студия «выигрывает» по формуле за счёт низкой цены входа, но именно студий в аренде сейчас больше всего, и простой для неё вероятнее. Если студия простоит три месяца в году, доходность из 8,1% превращается примерно в 6,1%: 35 000 × 9 ÷ 5 200 000. Однушка в нашем примере слабее всех, потому что её ставка почти такая же, как у студии, а стоит она заметно дороже. Двушка требует больше денег, но арендаторы-семьи живут дольше и меняют квартиру реже. Проверка цифр — всегда ваша, а не усреднённая.
Студия, однушка и евродвушка: сравнение
| Формат | Кто арендует | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|
| Студия | одиночки, студенты, специалисты на время проекта | низкая цена входа, высокая доходность по формуле | самое насыщенное предложение, быстрый износ, сложнее продать за хорошую цену |
| Однушка | пары, одиночки с рабочей зоной | ликвидна на покупке и продаже, привычный формат | доходность ниже студии, ставки почти такие же |
| Евродвушка | пары, семья с ребёнком, партнёры по аренде | стабильный спрос, жильцы остаются дольше, ставка выше | больше цена входа, нужна продуманная планировка |
Про евродвушки в открытых источниках мало статистики: её обычно не выделяют отдельно в отчётах. Но логика аренды та же, что и у обычной двушки: арендаторы доплачивают за раздельные зоны и отдельную спальню. Подробнее о самой планировке мы писали в статье «Евродвушка или двушка». Это наша оценка, а не данные отчётов.
Чек-лист планировки под сдачу
- Окно в каждой жилой зоне. Комната без окна или с окном только на кухню-нишу сдаётся хуже и дешевле.
- Место под кровать и рабочее место. Для студии это главное: проверьте, умещается ли кровать, шкаф и стол по габаритам без переделок.
- Хранение. Ниша или кладовая избавляют арендаторов от лишней мебели и уменьшают износ.
- Санузел и кухня. Раздельный санузел или большая ванная ценятся, кухня-гостиная привлекает пары.
- Метраж и свет. Тёмная квартира с узкой комнатой на север дольше ищет жильцов, как её ни обставляй.
- Дом и двор. Лифт, консьерж, парковка и школа рядом помогают семейным арендаторам.
Как читать планировку и не ошибиться с зонами, мы разобрали в статье «Как выбрать планировку квартиры в новостройке».
Какой формат выбрать
Студия
Подходит, если цена входа вдвое ниже, чем у двушки, и квартира рядом с метро или вузами. Закладывайте простой и износ.
Однушка
Хороший компромисс по ликвидности. Берите, если ставка в доме заметно выше средней по городу.
Евродвушка или двушка
Лучше для долгой аренды семьёй. Нужна большая бюджетная подушка, но жильцы реже меняются.
Свой вариант
Покажите нам планировки: подберём формат под бюджет и город. Начните с короткого квиза.
Как мы помогаем
В AELITA подбираем квартиры у застройщиков без комиссии и проектируем интерьеры для новостроек. Пройдите квиз или запишитесь на консультацию, чтобы сравнить формат под вашу сумму. Другие вопросы инвестора разобраны в статьях «Страхи инвестора» и «Дорогой ремонт под сдачу».
Источники
- РБК Недвижимость по данным ДОМ.РФ: ставки аренды по форматам, 25 мая 2026
- РБК Недвижимость на данных «Авито Недвижимости»: окупаемость однушек, 3 июня 2026
- InvestFuture по данным ДОМ.РФ: рынок аренды в 1 квартале 2026
- 360.ru: как изменилась аренда к лету 2026
- Mail Финансы: какую квартиру проще сдать, 28 мая 2026
Материал информационный и не является инвестиционной рекомендацией. Данные на май–июнь 2026 года; расчёты AELITA условные.
Частые вопросы
Что выгоднее сдавать: студию или однушку?
По формуле студия даёт больше процентов на вложенные деньги, потому что стоит дешевле, а ставка почти такая же. По данным ДОМ.РФ, в мае 2026 года средняя ставка студии составляла 35 тыс. ₽, однушки 36 тыс. ₽. Но студий в аренде стало на 50% больше, и простой вероятнее. Посчитайте оба варианта с учётом 2–3 месяцев простоя.
Сколько окупается однокомнатная квартира под сдачу?
В среднем по городам-миллионникам около 17 лет, по расчёту РБК на данных «Авито» (май 2026). В Красноярске 15,1 года, в Ростове-на-Дону 16,7, в Москве 24,7. В расчёт не входят налоги, ремонт и простой.
Евродвушка выгоднее обычной двушки для сдачи?
Открытой статистики по евродвушкам нет. Логика такая: большая кухня-гостиная и раздельные зоны нравятся парам и небольшим семьям, а цена входа обычно ниже, чем у трёхкомнатной. Сравнивайте объявления в вашем районе и считайте окупаемость по конкретной цене.
Какая квартира сдаётся быстрее всего?
Эксперты называют студии и однушки самыми ликвидными из-за небольшой стоимости и стабильного спроса, но и предложения таких квартир больше всего (57% объявлений по данным ДОМ.РФ). Семейные двушки и трёшки пользуются спросом и менее насыщены конкурентами.
Как проверить доходность квартиры до покупки?
Возьмите цену покупки с ремонтом и среднюю ставку по 10–15 похожим объявлениям в том же доме или районе. Годовая аренда минус месяцы простоя, делённая на цену, и есть доходность до налога. Обратная величина — срок окупаемости.
Нужен ли дизайнерский ремонт для сдачи студии?
Как правило нет: для массового спроса достаточно нейтрального прочного ремонта. Когда дизайн окупается и сколько стоит, разобрано в статье «Дорогой ремонт под сдачу».
Подберём формат квартиры под вашу сумму
Поможем сравнить студию, однушку и евродвушку по цене, ЖК и срокам сдачи.