Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: сколько вернут и как оформить

Налоговый вычет возвращает часть потраченных на жильё денег: до 260 тыс. ₽ за квартиру и до 390 тыс. ₽ за проценты по ипотеке.

Покупка квартиры в новостройке — это не только платежи по договору и ипотеке, но и возможность вернуть часть денег от государства. Имущественный налоговый вычет позволяет получить обратно налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который вы уже заплатили с зарплаты. Разбираем, сколько можно вернуть в 2026 году, как это считается и какие документы собрать, если вы покупаете квартиру у застройщика.

Сколько можно вернуть: лимиты вычета в 2026 году

Вычет предоставляется двух видов, и они суммируются. Первый — за расходы на саму покупку жилья: с суммы до 2 млн ₽ можно вернуть 13%, то есть до 260 тыс. ₽. Второй — за проценты, которые вы платите банку по ипотеке: учитывается до 3 млн ₽ процентов, то есть возврат до 390 тыс. ₽. В сумме по ставке 13% это до 650 тыс. ₽ на одного человека.

Важно, что вернуть можно только тот налог, который вы реально заплатили. Если в год с вашего дохода удержали 100 тыс. ₽ НДФЛ, больше 100 тыс. ₽ за этот год вы не получите, а остаток вычета перейдёт на следующие годы. Неважно, сколько стоит квартира: вычет считается с суммы не выше установленных лимитов.

Как работает новая шкала НДФЛ с 2025 года

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% — для части дохода от 2,4 до 5 млн ₽, дальше ставки растут до 18%, 20% и 22%. Для большинства работающих по найму ничего не меняется: налог удерживают по ставке 13%, и максимальный возврат остаётся 260 и 390 тыс. ₽. Если же ваш доход выше порога, итоговый размер возврата зависит от ставок, по которым удержан налог, поэтому точную сумму лучше смотреть в личном кабинете налогоплательщика ФНС.

Пример расчёта для квартиры в новостройке

Допустим, семья купила квартиру за 4,5 млн ₽ и взяла ипотеку. Для вычета за покупку берётся максимум — 2 млн ₽, то есть 260 тыс. ₽ к возврату. Если за первый год по ипотеке выплачено 1,2 млн ₽ процентов, ещё 156 тыс. ₽ можно вернуть за них. Итого за год — до 416 тыс. ₽ при условии, что вы заплатили столько налога.

Теперь реальность: при зарплате 80 тыс. ₽ в месяц НДФЛ за год составляет около 124,8 тыс. ₽, значит вычет в 260 тыс. ₽ вы будете получать примерно два года подряд. Если квартиру оформили на обоих супругов и оба работают, каждый получает свою долю, и возврат приходит быстрее.

Три способа получить вычет

Документы для вычета при покупке по ДДУ

Если вы покупаете квартиру в новостройке по договору долевого участия, понадобятся: сам договор (ДДУ), акт приёма-передачи квартиры, выписка из ЕГРН о праве собственности, платёжные документы (платёжки, банковские выписки), а для ипотеки — кредитный договор, график платежей и справка банка об уплаченных процентах. Для упрощённого порядка часть сведений ФНС получает сама, но проверять комплект всё равно стоит. Если квартира куплена в браке, понадобится заявление о распределении вычета между супругами.

Право на вычет по ДДУ возникает не в момент подписания договора, а после подписания акта приёма-передачи и регистрации права собственности. Поэтому планировать подачу стоит с момента получения выписки из ЕГРН, а не раньше.

Частые ошибки и ограничения

Ещё один практичный совет: если вы только планируете покупку, заранее проверьте, что у вас есть официальный доход, с которого уплачивается НДФЛ. Самозанятые и предприниматели на спецрежимах вычет получить не смогут, если у них нет других доходов, облагаемых НДФЛ. Перед подачей документов лучше сверить расчёт в личном кабинете ФНС: условия и пороги могут уточняться.

Выбираете квартиру в новостройке? Мы поможем подобрать вариант у застройщика, сравнить условия ипотеки и подготовить документы так, чтобы вычет оформился без повторных запросов от налоговой.

Материал носит справочный характер, не является финансовой или юридической консультацией: условия зависят от банка, застройщика и вашего договора, расчёты приведены для примера.

Частые вопросы

Сколько можно вернуть по налоговому вычету за квартиру в 2026 году?

При ставке НДФЛ 13% до 260 тыс. ₽ за покупку квартиры (с суммы до 2 млн ₽) и до 390 тыс. ₽ за проценты по ипотеке (с суммы до 3 млн ₽). Для супругов, оформивших квартиру на обоих, лимит по покупке считается на каждого.

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в ипотеку?

Да. Помимо вычета за покупку вы можете вернуть налог с уплаченных процентов по ипотеке, до 3 млн ₽ процентов. Понадобятся кредитный договор, график платежей и справка банка об уплаченных процентах.

С какого момента можно подавать документы на вычет при покупке по ДДУ?

После подписания акта приёма-передачи и регистрации права собственности, когда вы получили выписку из ЕГРН. Сам договор долевого участия право на вычет не даёт.

Влияет ли новая шкала НДФЛ на размер вычета?

Для большинства работающих по найму налог удерживается по ставке 13%, и максимум возврата остаётся прежним: 260 и 390 тыс. ₽. При доходе выше 2,4 млн ₽ в год часть налога удерживается по более высоким ставкам, поэтому итоговую сумму лучше проверить в личном кабинете ФНС.

Как быстро приходят деньги после подачи декларации?

Обычно проверка занимает до трёх месяцев, а перечисление — до месяца. В упрощённом порядке сроки заметно короче. Через работодателя вы получаете выгоду раньше: он не удерживает НДФЛ с зарплаты уже после выдачи уведомления.

Можно ли получить вычет, если я использую материнский капитал?

Часть стоимости квартиры, оплаченная материнским капиталом, в расчёт вычета не включается. Вычет считается только с ваших собственных средств.